Η Ελληνική Κτηματαγορά θα χρειαστεί αρκετά χρόνια για να βγει από την κρίση

Επαμεινώνδας Ε. Πανάς
συντ. Καθηγητής
Οικονομικού Πανεπιστημίου Αθηνών

 

Σήμερα, δυστυχώς παρατηρούμε ότι η πραγματική Ελληνική οικονομία αντιμετωπίζει βαθειά κρίση.

Οι υψηλές αξίες των ακινήτων όπως διαμορφώθηκαν από το 2000 και μετά, σε  συνδυασμό με την εύκολη χορήγηση των στεγαστικών δανείων, που ήταν το δέλεαρ πολλών Ελλήνων προκειμένου να αγοράσουν κατοικία, οδήγησαν στη σημερινή κακή συγκυρία. Στην κτηματαγορά δεν υπήρχε «φούσκα» των τιμών των ακινήτων, ούτε και έσκασε αυτή η φούσκα, απλά έτσι όπως διαμορφώθηκαν οι τιμές, σε συνδυασμό με την οικονομική κρίση της χώρας, η κρίση επεκτάθηκε και στο χώρο της κτηματαγοράς.

Έτσι, τα «χρυσά χρόνια» για την ελληνική κτηματαγορά έχουν λήξει.

Οι τιμές των ακινήτων, παρά την οικονομική κρίση, δεν παρουσίασαν κάποια απότομη πτώση. Η κρίση όμως στην Ελληνική κτηματαγορά ενισχύθηκε από το αίσθημα ευφορίας που επικράτησε κυρίως την περίοδο 2004 – 2005 και από την περιφρόνηση ενός σημαντικού για τη συγκεκριμένη αγορά παράγοντα: του δημογραφικού προβλήματος.

Έτσι, το πρόβλημα ή η κρίση στην Ελληνική κτηματαγορά εντοπίζεται τώρα στο αδιάθετο απόθεμα των κατοικιών στην Ελλάδα – το μέγεθός τους κυμαίνεται από 200.000 έως 270.000 ακίνητα – και στο γεγονός ότι η κτηματαγορά είχε καταστεί τραπεζοκίνητρος.

Ο μεγάλος αριθμός αδιάθετων κατοικιών (200.000 – 270.000 σύμφωνα με τις εκτιμήσεις μας) συνέβαλε καθοριστικά στην κρίση και φαίνεται ότι εμποδίζει την έξοδο από αυτήν, παρά το γεγονός ότι ήδη έχει μειωθεί η οικοδομική δραστηριότητα.

Ο πυρήνας της οικοδομικής κρίσης στην Ελλάδα θεωρούμε ότι ήταν η παραγωγή υπεράριθμων κατοικιών, που δημιούργησε την υπερπροσφορά των κατοικιών.

Σήμερα υπάρχει ένας σημαντικός αριθμός αποθέματος κατοικιών.

Το απόθεμα αυτό αποτελεί ένα βάρος για τους ιδιοκτήτες – κατασκευαστές, γιατί δεσμεύει κεφάλαια και έχει και κόστος συντήρησης. Η υπερπροσφορά είναι δύσκολο να απορροφηθεί στην περίπτωση αγαθών όπως είναι η κατοικία. Ήδη γίνεται αντιληπτό ότι δεν είναι εύκολη διαδικασία.

Υπάρχει υπερπροσφορά κατοικιών χωρίς όμως να υπάρχει η ανάλογη μεγέθυνση του πληθυσμού.

Μήπως όλοι μας δεν αξιολογήσαμε σωστά ένα βασικό παράγοντα, όχι μόνο για το ασφαλιστικό ζήτημα αλλά και για την κτηματαγορά: το δημογραφικό;

Την άσχημη κατάσταση επιδείνωσε ακόμη περισσότερο το γεγονός ότι, οι Τράπεζες μείωσαν δραστικά το δανεισμό και έτσι με το κλείσιμο της στρόφιγγας χρηματοδότησης, έμεινε από καύσιμα η κτηματαγορά.

Τα αποτελέσματα της οικονομικής κρίσης μετά το 2008, ήταν σε πολλές περιπτώσεις καταστροφικά. Μπορούμε να ισχυρισθούμε ότι ακόμη και σήμερα η Πολιτεία δε φαίνεται να προβληματίζεται ιδιαίτερα για την τύχη της Ελληνικής κτηματαγοράς.

Και όμως, η υγεία της πραγματικής οικονομίας στην Ελλάδα σε ένα σημαντικό ποσοστό στηριζόταν στην κτηματαγορά. Το περίεργο που συνέβη με τις μνημονιακές Κυβερνήσεις είναι ότι αυτές δεν έδωσαν και τόση σημασία σ’ αυτό το γεγονός, αφού κατάφεραν να φορτώνουν την κτηματαγορά με ένα πλήθος φόρων. Αξίζει να  διερευνήσουμε πώς διαμορφώνεται σήμερα η κτηματαγορά.

Για το σκοπό αυτό, θα χρησιμοποιήσουμε στοιχεία των οικοδομικών αδειών που δίνουν μια διάσταση της κτηματαγοράς.

Τα στοιχεία της ιδιωτικής οικοδομικής δραστηριότητας για τα έτη 2005 (Ιανουάριος  –    Οκτώβριος), 2006, 2007, 2008, 2014, 2015 και 2016 που αφορούν στον αριθμό αδειών, δίνονται στο Γράφημα 1:

 

1

Ιδιωτική Οικοδομική Δραστηριότητα Ιανουάριος – Οκτώβριος. (Αριθμός Αδειών), πηγή ΕΛΣΤΑΤ

Αποκαλυπτική είναι η εικόνα του Γραφήματος 1 της πτωτικής πορείας που ακολουθεί η οικοδομική δραστηριότητα.

Σύμφωνα με τα στατιστικά στοιχεία του πρώτου τριμήνου (Ιανουάριος – Μάρτιος 2017), η ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα εμφανίζει αύξηση 11,5% σε σύγκριση με την αντίστοιχη περίοδο του 2016. Σημειώνουμε ότι οι δύο χρονικές περίοδοι δεν είναι συγκρίσιμες, αφού στην ιδιωτική οικοδομική δραστηριότητα έχει προστεθεί η ανέγερση αθλητικών εγκαταστάσεων, γεωργικών και βιομηχανικών κτηρίων.

Αυτό που συμβαίνει στην Ελλάδα από το 2010, είναι σε όλα τα επίπεδα τρομακτικό. Η λιτότητα δεν άφησε τίποτε, ακόμα και η κτηματαγορά την «πλήρωσε». Έτσι, όπως διαμορφώνεται σήμερα η κατάσταση και με τη χειροτέρευση του δημογραφικού προβλήματος, λόγω της μετανάστευσης των νέων σε ηλικία Ελλήνων, μειώνεται δραστικά και η δυνατότητα σχηματισμού νέων οικογενειών που θα ζητούσαν νέες κατοικίες. Δεν μπορούμε να εκφράσουμε κάποια αισιόδοξη πρόβλεψη για την κτηματαγορά. Ίσως υπάρχουν μερικοί που αντιμετωπίζουν, ως «εξωγήινοι», την κατάσταση της κτηματαγοράς με αισιοδοξία. Το τραίνο της κτηματαγοράς με μεγάλη πιθανότητα θα μείνει στο σταθμό τουλάχιστον για 15 – 20 χρόνια.

 

Advertisements
This entry was posted in Άρθρα. Bookmark the permalink.

Leave a Reply

Fill in your details below or click an icon to log in:

WordPress.com Logo

You are commenting using your WordPress.com account. Log Out / Change )

Twitter picture

You are commenting using your Twitter account. Log Out / Change )

Facebook photo

You are commenting using your Facebook account. Log Out / Change )

Google+ photo

You are commenting using your Google+ account. Log Out / Change )

Connecting to %s